「施工店倒産時保証制度」で発注者の不安を安心に変える。　不動産投資における施工業者の倒産リスクという社会課題の解決法が誕生するまで

株式会社EMAコンサルティングは2019年11月に不動産投資分野での建築企画のコンサルティングを行う会社として創業し、現在5期目を迎えた若い企業です。

当初は、東京23区内でRC造1棟マンションの建築企画を行う事業のみを行っておりましたが、現在はその企画案件の提案から賃貸管理そして売却までを行う、不動産投資のワンストップアドバイザーとして活動をしております。

「建築企画」というと、あまり聞きなれない言葉かもしれませんが、簡単に言うと、

お客様を「土地所有者」と「施工店（建築会社）」へ直接つなぐ仕事です。

≪注≫

本文での施工店（建築会社）とは、

大企業が利用する「孫請け・ひ孫請け」の施工店の事を指します。

両者を直接つなぐからこそ建築単価が下がり土地も直接購入できるため『無駄な中間マージンを無くす事ができる。』

発注者にとって、土地建物の購入コストを抑える事ができるからこそ『収益性が高い』

つまり「キャピタル」と「インカム」の両立が成り立つ企画を創出すること、

それが建築企画の仕事です。

この様な建築企画のお手伝いをする中で、現在ありがたいことに、既存のお客様からのリピート率が６０％超える高水準値にある事に、まずはご支援いただいております皆様に感謝を申し上げたいと思います。

なぜそんな建築企画の会社が「保証業務」をなぜ行うのか

私どものビジネスモデルに直結するお話にもなりますので「施工店倒産時保証制度」話も交えながらお話ししていきたいと思います。

まずは「施工店倒産時保証制度」の概要をご覧ください。

市場動向とサービス開発の経緯について

不動産投資のブルーオーシャン市場と言われる建築企画のコンサルティングは、「建設業」の倒産割合が全体の約20％（東京商工リサーチ調べ）を占め、倒産リスクが高い主業種となっていることから建築企画のビジネスモデルが抱える施工店の倒産リスクを解消する必要がありました。

率直な所、私どもが紹介する施工店は事前に十分なチェックを行い、仕様設備についても詳細を細かく設定しているので、これまで工期の遅延や追加工事費などは発生しておらず、当然に倒産する会社も発生していないというのが現実です。

しかしニュースやネットで掲載される情報を見聞きしている方々に対して、私どもがこの説明をしても「全てにおいて100％信じない」というのが人の常だと思います。

不動産投資は「経営者の視点で判断をする事」が必要だという事を考えれば、

この倒産等のリスクは事業の根幹を揺るがし兼ねないので、当然の経営判断だと言えます。

実際に今年（2023年2月）に売上100億円規模の会社が倒産しており、その会社の帝国データバンクの評点が５１点を超えていた（会社評価の安心ライン）という結果から考えると『なにをどう信用するのか！？』がより分からなくなってしまいます。

三井住友海上火災保険株式会社と共同開発に至る

当初は倒産時の保証などあるだろうと安易に考えていたのですが、

1棟マンションのような共同住宅を対象とした保証がなく、、、、

あったとしても戸建住宅の価格帯の様な小規模な保証しかなく、、、、

驚きとともに、共同住宅市場のリスク保全性に愕然としました。

もともと私どもの会社は『行動力』『実行力』をモットーにしておりますので、作ればよいとの単純な発想からありとあらゆる保険会社へ連絡を行い相談を持ち掛けたのですが、、、、、

• 体よくあしらわれる連続、、、
• 社歴が浅い会社なんて門前払い、、、
• わるい事を考えているのでは、、、etc

そして、あえなく撃沈、、、、

当時はこれが現実だと受け止めました。。。

それから2年が経過し、会社の実績も出来てきた頃にある方と出会えたことで、三井住友海上火災保険株式会社（以下、三井住友海上）との「施工店倒産時保証制度」が動き出したのですが、そこからが大変で、相手は大企業の三井住友海上、一方EMAコンサルティングは創業4年目の小さい会社。

そんな新米企業が保証制度開発の入口に立つためには「会社・代表・事業・計画・経営状況etc」さまざまなチェックを通過しなければならず、、、

チェック通過後は、保証内容の取り決めを互いの打合せの上、

「策定⇒修正⇒追記⇒リーガルチェック」の連続を何度も何度も繰り返し出来上がったのが、この度の『施工店倒産時保証制度』です。

2023年11月1日（水）から保証運用を開始

≪他社保証制度との違い≫

他の保証制度は、施工店が事前に保証会社の審査を経た上で事前登録をする必要がありますが、本保証制度は、発注者（施主）の意向により保証を提供できる点、

つまり事前登録を必要としない『発注者主導型』という点が大きな違いになり、1棟マンション等（共同住宅）に特化した保証制度となっています。

『無駄な中間マージンを無くす』を合言葉に不動産投資業界に新たな波を！！

異業種から転職してきたからこそ見える不動産業界の異質性

もともと私は「キャノンシステムアンドサポート株式会社」という会社でシステムやコピー機などを取り扱う営業を行っており、29歳の時に不動産業界へ興味を持ち転職をしてきました。

その当時は今でいうブラック企業が当たり前の時代ですので、私も漏れなく長時間労働を行っていた事を今は懐かしく思いますし、過去を振り返ると自分の成長にとって大切な時期だったと今は感謝すらしています。

当時入社したのは戸建住宅を年間400棟以上施工する中堅どころの建築会社だったのですが、その利益形態（率）は凄まじいものがあり、今でもその違和感を昨日の様に憶えています。

それから20年この業界にいますが、大きな金額を扱うが故に悪い方向へ変わっていく同僚や後輩を何人も見ていますし、そうならない様に進んできたという自負を私自身持っています。

■人として大切な『倫理観』とは何なのか！？■

そんなことを考えさせられる業界でもあるかもしれません。。。

だからこそせめて私の手の届く範囲のお客様には未来に自信を持って進んで頂けるようサポートをしていきたいと考え進んできた結果、紆余曲折を経て現在の建築企画のビジネスモデルに自ずと辿り着いていました。

率直な所、最初から不動産業界に入っていなくて良かったと心の底から思っています。

≪保有資格≫

CPM®（IREM公認/米国不動産経営管理士）・宅地建物取引士・賃貸経営不動産管理士・土地活用プランナー・リフォームスタイリスト1級・住宅ローンアドバイザー・火災保険普通資格・NLPプラクティショナルマスター・SIAシルバー（スキー）・2級船舶免許・他１

建築企画というビジネスモデルだからこそ抱えるメリットとデメリットとは

≪建築企画ビジネスモデル〈3分動画〉はこちらをクリック≫

この様にメリットとデメリットがあるのですが、私どもの建築企画の場合、

大きなメリットがある反面、建物完成までに概ね1年を要すというデメリットがどうしても出てきます。

特に施工店（建築会社）の倒産などはニュースにもなるような社会課題にもなりますので、この点の改善がなかなかできない現実が今までの建築企画には存在していました。

この様な過去の課題でもあり悩みでもあった問題を解決し、

皆が「win-win」になれるのが「施工店倒産時保証制度」です。

ここまで長文のストーリーにお付き合い頂きまして、大変有難う御座いました。

本文をご覧頂きご不明な点等御座いましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。

【補足】「施工店倒産時保証制度」の時代背景

※2023年度上半期（1-6月）の産業別倒産状況（東京商工リサーチ調べ）

引用：2023年上半期（1-6月）の全国企業倒産4,042件

現在の倒産件数は2008年度以来、14年ぶりの前年に引き続き2期連続で、10産業すべてで前年同期を上回り、特に「建設業」の倒産割合は全体の20％前後を推移し、倒産リスクが高い主業種となっている現状があります。

※2023年度上半期（1-6月）の産業別倒産状況（東京商工リサーチ調べ）

なぜ施工店が事前登録制の保証制度に加入していないのか。

まず認定ハードルが高いこともあるのですが、施工店は、部材や職人などの雇用者へ支払う金額を1,000円、1万円単位で交渉をしている現状があり、

戸建ではない共同住宅に「事前登録費」「物件ごとの保証金」「毎年提出する決算書類」などに多くの手間と費用を掛けたくないという実情があります。

そこで私どもが親しくしている中小の施工店の反応をみるべく加入可否の意向確認を数社にしてみたところ、その回答はやはり「NO」で、上述の理由の他にも「自分の会社が倒産する訳がなく、疑われているようでその様な保証には後ろ向き」という点も分かりました。

これはとても貴重な経験となり「発注者」「施工店」「現行の保証会社」の3者の目線が微妙にかみ合っていない事が分かり、この3者がより調和できる目線での保証をおこなう事が出来ないものかという考えに至り、この度の保証制度にこの経験を活かしております。

【施工店倒産時保証制度HP】

https://www.ema-tokyo.co.jp/guarantee/